Квартиру будут выкупать по новым правилам: почему закон о КРТ может изменить размер компенсации для тысяч собственников
Представьте ситуацию.
Ваш дом попадает в программу комплексного развития территорий — КРТ.
Через некоторое время вам сообщают, что квартиру необходимо освободить, а взамен собственнику выплатят денежную компенсацию.
На первый взгляд всё кажется понятным. Но возникает главный вопрос:
По какой стоимости будут оценивать квартиру?
Именно здесь долгое время существовала одна из самых острых проблем.
Между принятием решения о комплексном развитии территории и подписанием договора с собственником могли пройти месяцы или даже годы. За это время цены на недвижимость менялись, а рассчитанная ранее компенсация могла уже не соответствовать реальной стоимости жилья.
Теперь этот порядок меняется.
Что изменилось в правилах выкупа жилья при КРТ
Госдума приняла закон, который меняет порядок определения стоимости недвижимости при её изъятии в рамках комплексного развития территорий.
Главное изменение заключается в следующем:
- раньше стоимость жилья могла определяться на дату принятия решения о КРТ;
- теперь компенсацию должны рассчитывать на дату заключения договора с конкретным собственником.
Кроме того, оценка недвижимости должна быть проведена не более чем за два месяца до подписания договора.
Для владельцев квартир это принципиально важное изменение, поскольку итоговая сумма компенсации должна быть максимально приближена к актуальной рыночной стоимости жилья.
Почему прежний порядок мог быть невыгоден собственникам
Стоимость недвижимости постоянно меняется.
Даже за несколько месяцев квартира может подорожать из-за развития района, строительства новой инфраструктуры, роста спроса или общего изменения цен на рынке.
Если же между решением о КРТ и подписанием договора проходило несколько лет, разница могла оказаться особенно заметной.
Например, на момент принятия решения квартира могла стоить 8 млн рублей, а к моменту фактического выкупа аналогичное жильё в этом же районе уже продавалось за 10–11 млн рублей.
В такой ситуации собственник рисковал получить сумму, которой было недостаточно для покупки равноценной квартиры.
Новый порядок должен снизить вероятность подобных случаев.
Что такое комплексное развитие территорий
Комплексное развитие территорий — это механизм обновления городских районов, где могут находиться старые, аварийные, малоэтажные или неэффективно используемые здания.
В рамках проектов КРТ могут:
- сносить старые жилые дома;
- строить новые жилые комплексы;
- создавать школы и детские сады;
- строить дороги и парковки;
- обновлять инженерные коммуникации;
- благоустраивать общественные пространства.
Для города это возможность комплексно обновить территорию.
Для собственников квартир участие дома в программе КРТ означает серьёзный юридический процесс, связанный с оценкой, выкупом или предоставлением другого жилья.
На какие проекты распространяются новые правила
Важно, что новый порядок будет применяться не только к будущим проектам комплексного развития территорий.
Изменения распространятся и на проекты КРТ, решения по которым были приняты до вступления закона в силу.
Но есть исключения.
Новые правила не будут применяться, если:
- договор с собственником уже подписан;
- есть вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии недвижимости.
Если же решение о КРТ уже принято, но договор ещё не заключён и судебного решения нет, оценка должна проводиться по новому порядку.
Почему собственнику важно проверить дату оценки
Одно из ключевых требований нового закона связано со сроком действия оценки.
Отчёт об оценке квартиры должен быть подготовлен не более чем за два месяца до заключения договора.
Это означает, что для расчёта компенсации нельзя использовать слишком старые данные о стоимости жилья.
Собственнику рекомендуется проверить:
- дату составления отчёта об оценке;
- дату предполагаемого подписания договора;
- какие квартиры использовались оценщиком в качестве аналогов;
- учтены ли площадь, состояние и местоположение объекта;
- соответствует ли стоимость реальным предложениям на рынке.
Из чего может складываться размер компенсации
При изъятии недвижимости собственнику важно смотреть не только на стоимость самой квартиры.
В зависимости от конкретной ситуации в выкупную цену могут включаться и другие убытки, связанные с изъятием имущества.
Поэтому необходимо внимательно изучить расчёт и понять, какие составляющие были учтены.
Особое внимание стоит обратить на:
- рыночную стоимость квартиры;
- стоимость доли в общем имуществе дома;
- возможные расходы, связанные с переездом;
- иные убытки, непосредственно возникшие из-за изъятия недвижимости.
Конкретный состав компенсации зависит от обстоятельств и документов по проекту.
Распространённая ошибка собственников
Одна из самых частых ошибок — считать, что предложенная оценка автоматически является окончательной и полностью соответствует рынку.
На практике стоимость квартиры зависит от большого количества факторов:
- района и конкретной улицы;
- транспортной доступности;
- площади и планировки;
- этажа;
- состояния квартиры;
- наличия ремонта;
- инфраструктуры рядом с домом;
- реального спроса на подобные объекты.
Если оценщик подобрал некорректные аналоги или не учёл важные характеристики объекта, итоговая стоимость может оказаться ниже рыночной.
Что делать, если собственник не согласен с оценкой
Если предложенная сумма кажется заниженной, не стоит подписывать договор сразу.
Сначала необходимо изучить отчёт об оценке и понять, на основании каких данных была рассчитана стоимость квартиры.
Можно предпринять следующие действия:
- Запросить полный отчёт об оценке недвижимости.
- Проверить дату проведения оценки.
- Сравнить стоимость с актуальными предложениями аналогичных квартир.
- Получить независимую оценку объекта.
- Обратиться за консультацией к юристу или специалисту по недвижимости.
Чем раньше собственник обнаружит спорные моменты, тем больше возможностей будет для защиты своих интересов.
Кого особенно затронут изменения
Новые правила особенно важны для владельцев квартир в крупных городах и активно развивающихся районах, где цены на недвижимость могут меняться достаточно быстро.
Речь может идти о собственниках жилья в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Казани, Екатеринбурге, Новосибирске и других регионах, где реализуются проекты комплексного развития территорий.
Однако закон имеет значение не только для жителей мегаполисов.
Если в регионе реализуется проект КРТ и жилой дом подлежит изъятию, собственнику также важно знать новый порядок расчёта компенсации.
Что необходимо проверить перед подписанием договора
Перед заключением договора собственнику рекомендуется внимательно проверить:
- актуальность отчёта об оценке;
- правильность характеристик квартиры;
- перечень использованных объектов-аналогов;
- итоговый размер компенсации;
- порядок и сроки выплаты денег;
- дату освобождения помещения;
- ответственность сторон;
- наличие дополнительных условий и обязательств.
Подписывать договор стоит только после того, как все условия понятны, а сумма компенсации соответствует реальной стоимости недвижимости.
Что новый закон означает для собственников
Главный смысл изменений заключается в том, что стоимость изымаемого жилья должна определяться ближе к моменту фактического заключения договора.
Это позволяет учитывать актуальную ситуацию на рынке недвижимости и снижает риск того, что собственнику предложат компенсацию по устаревшей цене.
Однако сам по себе новый закон не отменяет необходимости внимательно проверять оценку и условия договора.
Даже при новом порядке многое будет зависеть от качества отчёта, выбранных аналогов и правильности произведённых расчётов.
Итог
Изменение правил выкупа недвижимости при комплексном развитии территорий можно считать важным шагом в сторону защиты интересов собственников.
Теперь компенсацию должны рассчитывать по стоимости жилья на дату заключения договора, а оценка должна быть проведена не более чем за два месяца до его подписания.
Новый порядок распространяется и на ранее принятые проекты КРТ, если договор с собственником ещё не заключён и отсутствует вступившее в силу судебное решение о принудительном изъятии.
Главная рекомендация собственникам — не торопиться с подписанием документов.
Необходимо проверить дату и содержание оценки, сравнить предложенную сумму с реальной стоимостью аналогичного жилья и при необходимости получить независимое экспертное заключение.
В вопросах изъятия недвижимости даже небольшая ошибка в расчётах может означать потерю значительной суммы.
Поэтому чем лучше собственник понимает свои права и порядок определения компенсации, тем выше вероятность получить справедливую выплату и избежать спорных ситуаций.
