С 2027 года застройщикам станет сложнее получать финансирование: как новые правила ЦБ могут повлиять на рынок новостроек

С 1 октября 2027 года Банк России планирует изменить подход к формированию резервов по кредитам, которые банки выдают застройщикам. Новые правила предполагают более детальную оценку рисков каждого строительного проекта и финансового состояния самого девелопера.

Для покупателей квартир эта банковская реформа на первый взгляд может показаться технической. Однако в перспективе она способна повлиять на количество новых жилых комплексов, конкуренцию между застройщиками и стоимость жилья.

Что изменится для застройщиков с 2027 года

Проектное финансирование сегодня является одним из основных источников средств для строительства многоквартирных домов.

Банк предоставляет застройщику кредит на реализацию проекта, а деньги покупателей квартир поступают на счета эскроу и раскрываются после выполнения предусмотренных законом условий.

С 1 октября 2027 года при оценке кредитных рисков банки будут учитывать значительно больше факторов, связанных как с конкретным проектом, так и с самим девелопером.

В частности, значение могут иметь:

— финансовое состояние застройщика;

— опыт реализации предыдущих проектов;

— соблюдение сроков согласований и строительства;

— темпы продажи квартир;

— уровень наполнения счетов эскроу;

— долговая нагрузка;

— использование рассрочек;

— финансовое положение группы компаний;

— наличие проблем в других проектах девелопера.

Чем выше банк оценивает риск проекта, тем больший объём резервов ему может потребоваться сформировать под соответствующий кредит.

На практике это способно сделать финансирование отдельных строительных проектов менее привлекательным или более дорогим.

Небольшим застройщикам может стать сложнее

Наиболее чувствительными новые требования могут оказаться для небольших и средних региональных девелоперов.

Крупные федеральные компании имеют значительный портфель завершённых проектов, развитую финансовую инфраструктуру, необходимую отчётность и возможность распределять риски между несколькими строительными площадками.

У небольшого застройщика ситуация иная.

Если компания одновременно реализует один или несколько проектов, проблемы с продажами или сроками на одном объекте могут значительно сильнее отражаться на финансовых показателях всего бизнеса.

Основатель форума недвижимости «Движение» Илья Пискулин, анализируя новые требования, предположил, что соответствовать наиболее выгодным критериям сможет лишь небольшая часть участников рынка.

Это не означает, что остальные застройщики автоматически лишатся банковского финансирования. Однако стоимость и доступность кредитных ресурсов для них могут отличаться.

Может ли стать меньше новых жилых комплексов

Одним из возможных последствий реформы эксперты называют дальнейшую консолидацию строительного рынка.

Перед запуском каждого нового проекта девелопер рассчитывает его экономику: стоимость земли, строительства, подключения коммуникаций, проектного финансирования, маркетинга и других расходов.

Если стоимость привлечённых средств существенно увеличивается, отдельные проекты могут стать экономически нецелесообразными.

В такой ситуации застройщик может перенести начало строительства, изменить параметры проекта или полностью отказаться от его реализации.

Особенно заметными такие процессы способны оказаться в небольших городах, где количество работающих девелоперов изначально ограничено.

Что это может означать для покупателей квартир

Для покупателя новостройки главным возможным последствием становится изменение объёма предложения.

Если количество новых проектов сократится, в отдельных городах и районах может уменьшиться выбор квартир.

Одновременно снижение количества застройщиков означает сокращение конкуренции между ними.

Именно конкуренция заставляет девелоперов предлагать покупателям скидки, специальные программы, рассрочки, различные варианты планировок и другие условия.

При дефиците предложения необходимость активно конкурировать за покупателя снижается.

В результате сокращение объёмов нового строительства теоретически способно стать одним из факторов поддержки стоимости квадратного метра.

При этом утверждать, что новые правила ЦБ автоматически приведут к росту цен на квартиры, нельзя.

Стоимость недвижимости зависит одновременно от ключевой ставки, доступности ипотеки, доходов населения, себестоимости строительства, стоимости земли, спроса и множества других факторов.

Почему банки будут обращать внимание на рассрочки

Отдельное внимание уделяется продажам квартир в рассрочку.

На фоне высоких ипотечных ставок застройщики активно использовали этот инструмент для поддержания продаж.

Однако большое количество квартир, стоимость которых покупатели ещё полностью не оплатили, создаёт дополнительные финансовые риски.

Если покупатель не сможет выполнить обязательства, сделка может быть расторгнута, а застройщик не получит запланированные денежные средства.

Поэтому доля рассрочек также становится значимым показателем при оценке строительного проекта.

Изменения не остановят действующие стройки с 1 октября 2027 года

Важно понимать, что речь не идёт о массовой остановке строительства после вступления новых требований в силу.

Банк России планирует применять новый подход прежде всего к соответствующему новому финансированию проектов.

Поэтому влияние изменений будет проявляться постепенно.

Сначала девелоперы и банки будут принимать решения о целесообразности запуска новых объектов.

Позднее это может отразиться на количестве жилых комплексов, выходящих в продажу.

Как изменится выбор новостройки

На фоне новых требований финансовая устойчивость застройщика может стать ещё более важным критерием при выборе квартиры.

Покупателям стоит обращать внимание не только на стоимость квадратного метра, расположение дома и заявленный срок ввода объекта.

Имеет смысл оценивать:

— историю работы девелопера;

— количество завершённых проектов;

— соблюдение сроков строительства;

— наличие проектного финансирования;

— банк, финансирующий строительство;

— ситуацию на других объектах застройщика;

— темпы реализации квартир в выбранном жилом комплексе.

Особенно внимательно к финансовому состоянию девелопера стоит относиться при покупке квартиры на ранней стадии строительства.

Что будет с рынком новостроек после 2027 года

Главным возможным результатом изменений может стать дальнейшая концентрация строительного рынка вокруг крупных и финансово устойчивых компаний.

С одной стороны, это способно повысить качество заёмщиков для банковской системы и снизить риски появления проблемных проектов.

С другой — сокращение числа небольших региональных застройщиков потенциально уменьшает конкуренцию.

Для покупателей поэтому важна не только будущая динамика ипотечных ставок.

Даже если стоимость ипотеки будет снижаться, необходимо одновременно следить за объёмом нового предложения.

Если спрос на жильё начнёт восстанавливаться быстрее, чем застройщики будут выводить новые проекты, дефицит предложения в отдельных локациях способен повлиять на цены.

Именно поэтому период после 2027 года может стать важным этапом трансформации российского рынка новостроек.